Besitzen Sie eine Wohnung, die Sie an nahe Angehörige vermieten wollen? Hier gibt es einiges zu beachten, wie erst kürzlich das Bundesfinanzgericht festgestellt hat. Doch welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit ein derartiges Mietverhältnis sowohl aus Sicht der Einkommensteuer als auch der Umsatzsteuer anerkannt wird?

Die Kriterien

Grundsätzlich finden alle Vereinbarungen zwischen nahen Angehörigen nur dann steuerliche Anerkennung, wenn sie drei Kriterien erfüllen:

  • Die Vereinbarung kommt nach außen hin zum Ausdruck (Publizität, schriftlicher Vertrag).
  • Die Vereinbarung hat einen eindeutigen, klaren und jeden Zweifel ausschließenden Inhalt.
  • Die Vereinbarung ist derart ausgestaltet, dass sie auch zwischen Familienfremden abgeschlossen worden wäre.

Im Fall einer Nichtanerkennung des Mietverhältnisses können (Anfangs-)verluste nicht mit anderen Einkünften gegenverrechnet werden. Auch der mögliche Vorsteuerabzug aus dem Ankauf und der laufenden Instandhaltung, etc. steht dann nicht zu.

Steuerlich irrelevante Liebhaberei-Tätigkeit?

Für Zwecke der Einkommensteuer muss man prüfen, ob es sich bei dem Mietverhältnis überhaupt um eine steuerpflichtige Einkunftsart handelt. Möglicherweise liegt nämlich eine steuerlich irrelevante „Liebhaberei-Tätigkeit“ vor. Die Vermietung ist jedenfalls dann einkommensteuerlich unbeachtlich, wenn

  • sie hinsichtlich der vereinbarten Bedingungen und der Höhe der Miete fremdunüblich ist,
  • es sich um eine Vermietung der gemeinsamen Ehewohnung an einen der Ehegatten handelt.

Vermietung an unterhaltsberechtigte Personen

Ein Sonderfall ist die Vermietung an unterhaltsberechtigte Personen, meist an Kinder, die sich in Ausbildung befinden. Für die steuerliche Anerkennung reicht es in diesem Fall nicht, dass die oben erwähnten Kriterien erfüllt sind. Es wird zusätzlich verlangt, dass die Miete des Kindes aus eigenen Einkünften bezahlt wird und nicht aus dem Unterhalt, den das Kind vom Vermieter bekommt. Dadurch soll verhindert werden, dass Unterhaltsleistungen für die Wohnversorgung von Kindern in das äußere Erscheinungsbild von Einkünften gekleidet werden. Daran vermag auch ein perfekter, fremdüblicher Mietvertrag nichts zu ändern.

Die Unterhaltspflicht von Eltern für ihre Kinder hängt nicht vom Erreichen eines bestimmten Alters ab. Sie endet erst, altersunabhängig, bei Eintritt der Selbsterhaltungsfähigkeit.

Zusammenfassung

Wohnungsvermietungen an Kinder, die kein eigenes Einkommen haben, das zur Finanzierung des Lebens reicht, sind weder einkommensteuerlich noch umsatzsteuerlich relevant.

Bei der Vermietung an selbsterhaltungsfähige Kinder ist für die steuerliche Anerkennung entscheidend, dass die allgemeinen drei Kriterien (Publizität, eindeutiger Inhalt der Vereinbarung, Fremdvergleich) erfüllt sind. Im Falle von Verlusten aus der Vermietung muss außerdem mittels Prognoserechnung nachgewiesen werden, dass in Summe ein Totalgewinn anfallen wird.

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