Die Vermietung von Unterkünften an Touristen via Airbnb wird immer beliebter. Neben professionellen Unternehmer_innen, für die Airbnb eine günstige Werbe- und Buchungsmöglichkeit bietet, gibt es auch viele Privatpersonen, die diese Plattform nutzen, um ihre leerstehenden Wohnungen oder Zimmer zu vermieten.

Für die Vermieter_innen stellt sich allerdings die Frage, wie derartige Einkünfte steuerlich zu behandeln sind.  Dass eine Versteuerung der Einkünfte zu erfolgen hat, wenn die maßgeblichen Grenzen für Einkommen- und Umsatzsteuer überschritten werden, steht außer Frage. Es ist jedoch zu klären, ob es sich um Einkünfte aus Gewerbebetrieb oder ob es sich um eine Vermietungstätigkeit, also Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, handelt.

Abgrenzung gewerbliche Tätigkeit – Vermietungstätigkeit

Die Vermietung ist dann als gewerblich anzusehen, wenn zum einen eine gewisse Anzahl an Betten bzw. Appartements vermietet wird und zum anderen auch Nebenleistungen angeboten werden. Derartige Zusatzdienstleistungen sind z.B. Verpflegung, täglicher Zimmer-/ Wäschereinigung etc.  Allerdings gilt, dass eine gewerbliche Tätigkeit erst ab einer Vermietung von mehr als 10 Betten oder 5 Appartements mit erheblichen Nebenleistungen anzunehmen ist.

Werden nicht mehr als 10 Betten oder 5 Apartments vermietet, ändert auch das Anbieten von Frühstück, täglicher Reinigung, etc. nichts an der Zuordnung zur Vermietungstätigkeit.

Zusammenfassend muss man jedoch festhalten, dass das Gesamtbild der Verhältnisse für die konkrete Beurteilung maßgeblich ist. Die obigen Kriterien stellen lediglich eine Orientierungshilfe dar.

Aber wieso ist diese Zuordnung überhaupt von Bedeutung? Für Gewerbebetriebe gelten zum Teil andere steuerliche Regelungen als für Vermietungseinkünfte. Bei Einkünften aus Gewerbebetrieb kann im Gegensatz zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung z.B. der Gewinnfreibetrag geltend gemacht werden und Verluste können vorgetragen werden, was steuerlich vorteilhaft ist. Dafür sind alljene, die nur Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen von der Registrierkassenpflicht befreit und die Einkünfte sind auch SV-frei.

Hier noch einmal die wichtigsten Unterschiede im Überblick:

  Gewerbliche
Einkünfte
Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung
Gewinnfreibetrag Ja Nein
Gewinnermittlung Einnahmen-Ausgaben-Rechnung/Bilanzierung Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten
Abschreibungssatz 2,5 % 1,5 %
Verlustvortrag Ja Nein
Registrierkassenpflicht Ja Nein
Sozialversicherungspflicht Ja Nein
Einkommensteuer

Stellen die Airbnb-Einkünfte eine weitere Einkunftsquelle neben einem Dienstverhältnis dar, ist zu beachten, dass bei einem Gewinn von über € 730,- pro Jahr, verpflichtend eine Einkommensteuererklärung abgegeben werden muss.

Ist die Vermietung die einzige Einkunftsquelle, besteht erst ab Einkünften über € 11.000,-Erklärungspflicht, da bis zu dieser Grenze keine Einkommensteuer fällig wird.

Umsatzsteuer

Vermietungseinkünfte unterliegen grundsätzlich der 10%igen Umsatzsteuer. Allerdings kann man von der Kleinunternehmerregelung Gebrauch machen. In diesem Fall besteht keine Umsatzsteuerpflicht so lange die Nettoumsätze unter € 30.000,- pro Jahr liegen.

Falls Sie sich nicht sicher sind, wie Ihre Einkünfte aus einer derartigen Zimmervermietung zu behandeln sind, dann holen Sie lieber professionellen Rat ein. Wir helfen Ihnen gern weiter!

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